일본 부동산 전망 및 가격 추이 - (투자시 유의사항 포함)

최근 일본 부동산 시장은 활황을 이어가고 있습니다. 1990년대 이후 장기적인 침체를 겪었던 일본 부동산이 다시 상승세를 보이고 있으며 외국인 투자자들의 관심이 증가하고 있는데 본 포스팅에서는 일본 부동산의 상승 요인 및 일본 부동산 시장 전망 및 투자 시 유의사항 등에 대해서 정리한 내용을 공유해 보도록 하겠습니다. 

 

 

1. 일본 부동산 가격 상승 요인

최근 일본 부동산가격이 지속적으로 상승을 하고 있는 가운데 현재 부동산 상승의 주요 원인으로 파악되는 내용은 다음과 같습니다.

1. 엔화 약세: 일본 엔화의 실질 가치는 2000년 이후 약 53% 하락하였고 최저점 800원대를 찍고 나서 다시 상승추세를 보이고 있기는 하지만 아직은 100엔 기준 1,000원이 되지 않기 때문에 조금은 환차익을 볼 수 있습니다.
2. 외국인 투자 증가: 2023년 일본 부동산 거래액은 약 8조 5,000억 엔(약 80조 원)에 달하며 이 중 외국인 투자 비율은 28%에 이르고 있고 해외 자본에 대해 심한 규제를 하고 있는 상황은 아니기 때문에 꾸준히 투자가 증가할 것이라고 조심스럽게 기대해 봅니다.
3. 대도시의 타워 맨션 인기: 도쿄, 오사카, 나고야 등 대도시의 고급 타워 맨션이 집중적인 매수 대상이 되고 있으며, 일본 부동산 가격 상승을 견인하고 있는데 특히나 젊은 맞벌이 층에서 대도시 타워 맨션을 많이 선호하고 있다고 합니다.
4. TSMC 공장 유치 효과: 반도체 제조업체 TSMC의 일본 공장 유치로 인해 규슈 지역의 부동산 가격이 급등하고 있습니다.
5. 상속으로 인한 자금 이동: 일본의 노령 인구가 증가하면서 지방에서 자녀들이 있는 대도시로의 상속 자금 이동이 가속화되고 있으며 이런 자금을 통해서 도쿄 부동산 시장에 투자도 늘고 있다는 분석도 있습니다.

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2. 일본 부동산 추세 분석

일본 부동산은 위와 같은 가격 상승 요인을 기반으로 일본 국토교통성 보도 자료를 살펴보면 2010년 초부터 지속적인 상승을 해왔었고 특히 한국과 같이 일본에서도 비교적 아파트와 비슷한 형태인 "맨션"의 상승폭이 두드러지는 것을 볼수가 있습니다.(참조 : 국토교통성 보고자료)

일본의 부동상 상승 추세

 

위의 표와 같이 2022년 레이와(令和) 4년도 이후에 현재 2025년까지 부동상 상승이 이어지고 있는데 도쿄 23구와 같은 주요 도시의 연도별 상승 추이는 다음과 같습니다.

• 2023년: 신규 분양 맨션 평균 가격이 1억 1,483만 엔으로 전년 대비 39.4% 상승하며 사상 처음으로 1억 엔을 돌파
• 2024년: 2024년 10월 기준, 도쿄 23구의 신규 분양 아파트 평균 가격은 1억 2,940만 엔으로 전년 동월 대비 48.6% 상승(※참조 : ​luxresearchjapan)
• 2025년: 2025년 3월 발표에 따르면, 일본의 토지 가격은 전년 대비 2.7% 상승하여 34년 만에 가장 빠른 상승률을 기록

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3. 일본 부동산 시장 전망

이와 더불어 일본 부동산 시장의 향후 전망은 긍정적인 요소와 신중한 접근이 필요한 요소가 혼재해 있는데 일본에서 부동산 시장에 영향을 주는 주요 요소들은 다음과 같습니다.

①긍정적 요소

• 엔화 약세가 지속된다면 해외 투자자들의 유입이 계속될 가능성이 높음
• 일본 정부의 경제 활성화 정책과 외국인 투자 유치를 위한 제도 개선 중
• 외국인 및 일본의 젊은 세대들의 매입을 통해 대도시 및 주요 산업 지역(도쿄, 오사카, 큐슈) 중심으로 지속적인 부동산 가격 상승

②신중한 접근이 필요한 요소

• 일본은행(BOJ)의 금리 정책 변화 가능성
• 트럼프의 관세 정책에 따른 글로벌 경기 침체 및 경제 불확실성이 부동산 시장에 미치는 영향이 있을 수 있음
• 과거의 지속적인 상승에 따른 조정 구간 도래에 대한 불안감

 

4. 한국과 일본 부동산 시장 비교

일본과 한국의 부동산 시장은 유사하면이 많지만 그중에서 차이가 있는 주요 내용들은 다음과 같습니다.

비교 요소	일본	한국
금리 수준	1% 내외(장기 고정금리)	3~5% 수준(변동 가능)
부동산 가격 흐름	장기적 안정 상승	최근 변동성이 높음
외국인 투자	활발(28% 비율)	제한적
내진 설계	우수	일부 지역에 한정
주요 투자 대상	도쿄, 오사카, 나고야	서울, 부산, 수도권

 

 

5. 일본 부동산 투자시 유의사항

일본 부동산을 투자하는 경우에는 반드시 아래와 같은 유의사항들을 참고하시고 투자하시는 것을 추천드립니다.

①도쿄 및 오사카지역 집중

도쿄와 오사카는 일본의 대도시이기 때문에 꾸준한 수요가 존재하여 안정적인 임대 수익이 가능한데 도쿄는 주로 도쿄 23 구내, 오사카는 우메다나 난바인근의 중심지를 공략하는 것을 추천합니다.

②타워 맨션 및 신축 아파트 투자

일반적으로 일본은 내진설계가 잘되어있는 건축물들이 많지만 간혹 가다 오래된 건물의 경우 내진설계가 제대로 되지 않은 집도 있기 때문에 지진 안전성이 중요한 일본에서 반드시 내진설계 부분도 확인이 필요합니다.

③법인 설립을 통한 절세 전략

법인을 활용하면 대출 한도가 늘어나고 세금 절감 효과(약 23.2%↓)가 가능하고 대표 급여를 비용 처리하여 과세 소득을 줄일 수 있다고 합니다.

게다가 일정 요건 충족 시 소비세 면세 혜택도 있다고 하는데 상세 내용은 일본의 법인 설립 사이트(JETRO)를 통해서도 확인이 가능하다고 합니다.

 

 

④환율 및 금리 정책 변동 고려

아직은 엔화가 약세를 보이고 있기 때문에 환차인은 있을 수 있지만 엔화가 지속적으로 상승하는 추세이기 때문에 일본의 금리 인상 정책과 더불어 장기 대출 조건을 정확히 확인하시고 대출을 진행해야 합니다.

 

 

6. 맺음말

이상으로 일본 부동산의 '가격 상승 요인', '추세 분석', '시장 전망', '한국 부동산과 비교' 및 유의사항 등에 대해서 살펴보았습니다. 

 

일본 부동산 시장은 현재까지도 지속 상승세를 보이는 곳이 많이 있고 엔화 약세, 외국인 투자 증가등의 복합적인 요인들을 지속적으로 상승추세를 보이고 있습니다. 

하지만 최근 빈집들에 대한 각 지자체들의 지방세 수입 감소로 인해서 빈집에 대해서 추가로 세금을 부과하려고 하는 움직임도 보이고 있기 때문에 금리 인상을 포함한 각 지자체들의 정책에도 관심을 가지고 투자하시는 것을 추천드립니다.